Refinansiera ditt hemkapitallån: en vägledning
Du kan tänka på att refinansiera ditt hemkapitallån av flera skäl. Du kanske vill sänka din månatliga betalning genom att få en lägre ränta eller förlänga din låneperiod. Du kanske vill förkorta din låneperiod så att du betalar mindre ränta på lång sikt och blir skuldfri förr. Du kanske till och med vill ta mer pengar ur ditt hem. Oavsett anledning, här är dina alternativ och stegen du behöver vidta i båda fallen.
Alternativ 1: Gör en kontant ut refinansiering
En kontant ut refinansiering av ditt hem kan vara ett bra sätt att refinansiera ett hemkapitallån om du också vill refinansiera din första inteckning. När ditt nya lån stängs kommer en del av intäkterna att gå till att betala av din första inteckning och utbetalningsdelen kommer att betala ditt gamla lån. Om du har tillräckligt med eget kapital kanske du till och med kan ficka några extra kontanter.
Varför detta val kan vara rätt
Ställ dig själv dessa frågor när du funderar på om det är vettigt att refinansiera din första inteckning: Har du ett lån med rörlig ränta som du vill förvandla till ett fast räntelån innan räntorna går upp? Har du ett fast räntelån med en högre ränta än du kunde få idag? Har du ett Federal Housing Administration (FHA) lån som var det enda du kunde kvalificera dig för då, men nu har dina omständigheter förbättrats och du skulle vilja ha ett billigare konventionellt lån utan hypoteksförsäkring?
Precis som det finns många skäl som du kanske vill refinansiera ett bostadslån, finns det många skäl till att du kan återfinansiera din första inteckning. Att spara pengar eller få ut ett ohållbart lån till ett som du bättre kan hantera bör vara dina viktigaste överväganden.
Fastställa behörighet
För att vara berättigad till en refinansiering med utbetalning måste du ha ägt hemmet i minst sex månader. Du måste ha tillräckligt med eget kapital för att betala av det huvudsakliga saldot på din första inteckning, betala av vad du är skyldigt på ditt hemkapitallån och fortfarande ha en andel på 20% i ditt hem.
Långivare säljer vanligtvis de inteckningar de har sitt ursprung till Fannie Mae eller Freddie Mac. För att göra det måste de följa Fannie eller Freddie utlåningsriktlinjer. Fannie kommer inte att köpa utbetalda refinansieringslån på en enhets huvudbostad (dvs. ditt hus) med ett lånevärde (LTV) högre än 80%. Om du har ett lån med hög saldo (gränserna varierar beroende på län) kan din LTV-kvot inte vara högre än 60%. Om du har listat ditt hem till salu under de senaste sex månaderna, är det högsta tillåtna belåningsgraden 70%.
Du behöver också en lägsta kreditbetyg på 640 till 680, beroende på ditt lånevärde. Förstå att långivare kan ha sina egna, strängare standarder och kräva en högre kreditpoäng.
Krav på lån till värde: Ett exempel
Här är ett exempel på hur lånevärdekraven fungerar på en typisk refinansiering som kräver 80% LTV. Om ditt hem är värt $ 300 000 måste du ha $ 60 000 i eget kapital kvar efter att ha gjort en utbetalningsrefi. Det betyder att din första inteckning plus ditt hemkapitallån inte kan uppgå till mer än $ 240 000. Det är bra att förstå hur beräkningen fungerar, men du kan använda en online utbetalningsräknare för att snabbt göra matematiken för din situation. För att ta reda på hur mycket kapital du har kommer din långivare att beställa en utvärdering, vilket kommer att kosta dig några hundra dollar.
Stängningskostnader
Nackdelen med att välja utbetalningsrefi-alternativet är att stängningskostnaderna förknippade med en första inteckning är vanligtvis mycket högre än de som är förknippade med ett bostadslån. Om du refinansierar för att spara pengar, måste du beräkna din break-even-period och se hur många månader du behöver ha det nya lånet innan du går ut efter att du har stängt kostnaderna. Ju kortare break-even-perioden, desto bättre.
Din långivare kan låta dig finansiera dina stängningskostnader, vilket underlättar bristen på denna extra kostnad på kort sikt. Men om ditt mål är att spendera mindre på lång sikt, betala dem framåt. Annars betalar du ränta på dem tills ditt lån har betalats.
En annan möjlighet, om du refinansierar en relativt liten inteckningssaldo, är att hitta en långivare som erbjuder en specialprodukt. Till exempel erbjuder US Bank en smart refinansiering för saldon på mindre än 150 000 dollar utan några stängningskostnader.
Alternativ 2: Refinansiering till ett nytt kapital för eget kapital
Om du är nöjd med din första inteckning vill du undersöka refinansiering med ett nytt lån för bostadshandel.
Varför detta val kan vara rätt
Du kanske vill få ett nytt lån till samma belopp som vad du är skyldigt på ditt nuvarande lån för att spara pengar med lägre ränta och / eller kortare löptid. Du kanske är intresserad av ett nytt lån för ett större belopp om du vill låna för att täcka nya utgifter. Eller kanske du vill få ett nytt lån på längre sikt för att göra dina månatliga betalningar mer överkomliga, med tanke på att du kommer att betala mer ränta på lång sikt på detta sätt. Men det är ett bättre alternativ än att använda ditt befintliga lån om du har problem med betalningarna.
Fastställa behörighet
Återigen måste du uppfylla minimikraven för att värdera lån för att kvalificera sig, men dessa krav är lägre för bostadslån än för en återbetalning. Kraven varierar beroende på långivare, men om du till exempel tillhör en kreditförening kan du kanske låna upp till 90% eller till och med 100% av ditt hemvärde, särskilt om du har utmärkta kredit- och utlåningsvillkor är gynnsamma.
Du behöver en kreditpoäng på minst 620 för ett lån i hemmet, även om din ränta kommer att vara ganska hög med en så låg poäng. De bästa priserna går till låntagare med poäng 740 eller högre. Långivare betalar ofta de flesta eller alla stängningskostnader på ett bostadslån om du inte stänger lånet tidigt, inom de första 24 till 36 månaderna, i vilket fall måste du återbetala långivaren flera hundra till några tusen dollar för stängningskostnaderna, beroende på din plats och lånestorlek.
Jämförelse av ett hemkapitallån med en utbetalningsfinansiering
Du måste få offert från flera långivare för att se hur räntan på ett nytt lån för bostadsekvivalenter jämförs med att göra en utbetalningsrefi, förutsatt att du är intresserad av och kvalificerar för båda alternativen. I allmänhet har bostadslån och utbetalningsrefis högre räntesatser än att bara refinansiera en första inteckning. En utbetalningsfinansiering har ibland också en högre ränta än ett lån i hemmaplan. I båda fallen beror räntan på ditt lånevärde och din kreditvärdighet.
Med antingen den utbetalda refinansieringen eller det nya lånet i hemkapitalet, måste du uppfylla alla vanliga inteckningskvalificeringsstandarder, som att ha tillräcklig inkomst och tillräckligt låg skuld för att göra de föreslagna månatliga betalningarna, en stadig anställningshistoria och en bra kreditpoäng. Du måste också skicka in dokumentation för att kvalificera dig ekonomiskt.
Samla dina två senaste kontoutdrag, betalstubbar, W-2 och federala skattedeklarationer; husägare-försäkringsdeklarationer; långivare krävs översvämningsförsäkran deklarationssida, om tillämpligt; och dina senaste hypotekslån och utlåning. Var beredd att tillhandahålla andra dokument eftersom lånetägaren begär dem, särskilt om du är egenföretagare.
Poängen
I slutändan är det upp till långivaren att avgöra om du är berättigad till en kontant ut refinansiering eller ett nytt lån till ett eget kapital. Du kan kvalificera dig med vissa långivare och inte andra eftersom utlåningsstandarder varierar något. Handla runt med banker, hypoteksmäklare, online-långivare och kreditföreningar för att hitta det bästa erbjudandet. Och om du ska refinansiera, se till att använda intäkterna på ett klokt sätt.