REIT-vägen

Överflödet av investeringsfordon där ute skapar en utmaning för den genomsnittliga investeraren som försöker förstå vad de handlar om. Aktier är grundpelaren i investeringar, obligationer har alltid varit den säkra platsen att parkera dina pengar, alternativ har ökat hävstång för spekulanter och fonder anses vara ett av de enklaste fordonen för investerare. En typ av investeringar som inte riktigt faller in i dessa kategorier och ofta förbises är fastighetsinvesteringsförtroendet, eller REIT.

Key Takeaways

• Ett fastighetsinvesteringsförtroende (REIT) är ett företag som äger, driver eller finansierar inkomstproducerande fastigheter.
• Eget kapital REIT äger och förvaltar fastigheter.
• Inteckning REITs innehar eller handlar inteckningar och säkerhetsskyddade lån.
• REIT genererar en stadig inkomstström för investerare men erbjuder lite i vägen för kapitalvärdet.
• De flesta REITs handlas som aktier, vilket gör dem mycket likvida - till skillnad från de flesta fastighetsinvesteringar.

Vad är en REIT?

Ett REIT-förtroendeföretag som samlar en pool med pengar genom ett börsintroduktion (IPO), som sedan används för att köpa, utveckla, hantera och sälja tillgångar i fastigheter. IPO är identisk med alla andra säkerhetserbjudanden med många av samma regler för prospekter, rapporteringskrav och förordningar; istället för att köpa aktier i ett enda företag köper ägaren till en REIT-enhet en del av en förvaltad pool av fastigheter. Denna pool av fastigheter genererar sedan inkomst genom att hyra, leasa och sälja fastigheter och distribuerar den direkt till REIT-innehavaren regelbundet. (För ytterligare förklaring, läs vår artikel: Vad är REIT? )

Typer av REIT

REIT, som de flesta investeringar, finns i en mängd olika smaker. Dessa fonder har klassificeringar som anger vilken typ av verksamhet de bedriver och kan klassificeras ytterligare beroende på hur deras aktier köps och säljs.

Equity REITs är den vanligaste företagsformen. Dessa enheter köper, äger och förvaltar inkomstproducerande fastigheter. Intäkterna kommer främst genom hyror och inte genom återförsäljning av portföljfastigheterna.

Inteckning REIT, även känd som mREIT, lånar ut pengar till fastighetsägare och operatörer. Utlåningen kan antingen ske direkt genom inteckningar och lån eller indirekt genom förvärv av hypoteksstödda värdepapper (MBS). MBS är investeringar som har pooler med inteckningar som utfärdats av statligt sponsrade företag (GSE). Deras resultat kommer främst från nettoräntemarginalen - spridningen mellan räntan de tjänar på hypotekslån och kostnaden för finansiering av dessa lån. På grund av den hypotekskoncentrerade fokusen för denna REIT är de potentiellt känsliga för räntehöjningar.

Hybrid-REIT- företag har både fysiska hyresfastigheter och hypotekslån i sina portföljer. Beroende på företagets angivna investeringsfokus kan de väga portföljen till fler fastigheter eller fler bolån.

fördelar

När du köper en del av en REIT köper du i huvudsak en fysisk tillgång med en lång förväntad livslängd och potential för inkomst genom hyra och fastighetsuppskattning. Detta står i kontrast till vanliga aktier där investerare köper rätten att delta i företagets lönsamhet genom ägande. När man köper en REIT tar man inte bara en verklig andel i ägandet av fastigheter via ökningar och minskningar i värde, utan man deltar också i inkomsterna som genereras av fastigheten. Detta skapar lite av ett säkerhetsnät för investerare eftersom de alltid kommer att ha rättigheter till den egendom som ligger till grund för förtroendet medan de njuter av fördelarna med deras inkomst.

En annan fördel som denna produkt ger den genomsnittliga investeraren är förmågan att investera i fastigheter utan de normalt förknippade stora kapital- och arbetskraven. Eftersom fonderna till detta förtroende sammanförs genereras en större mängd diversifiering eftersom förtroendeföretagen kan köpa många fastigheter och minska de negativa effekterna av problem med en enda tillgång. Enskilda investerare som försöker efterlikna en REIT skulle behöva köpa och upprätthålla ett stort antal investeringseegenskaper, och det innebär i allmänhet en betydande tid och pengar i en investering som inte lätt likvideras. När man köper en REIT är kapitalinvesteringen begränsad till enhetens pris, mängden investerat arbete begränsas till mängden forskning som krävs för att göra rätt investering, och aktierna är likvida på vanliga börser.

Den sista, och förmodligen den viktigaste, fördelen som REIT ger är deras krav att distribuera nästan 90% av deras årliga beskattningsbara inkomst, skapad av inkomstproducerande fastigheter, till sina aktieägare. Detta belopp är avdragsgiltigt på företagsnivå och beskattas i allmänhet på personlig nivå. Så, till skillnad från utdelning, finns det bara en beskattningsnivå för de utdelningar som betalas till investerare. Denna höga utdelningsgrad innebär att innehavaren av en REIT i stor utsträckning deltar i lönsamheten för förvaltning och egendom inom förtroendet, till skillnad från i gemensamt aktieägande där företaget och dess styrelse beslutar om överskott av kontanter fördelas till aktieägaren eller inte.

Välj rätt REIT

Som med alla investeringar bör du göra dina läxor innan du bestämmer dig för vilken REIT du ska köpa. Det finns några uppenbara tecken du bör titta på innan du fattar beslutet:

1. Ledning
Det är alltid viktigt när du köper till en förtroende eller förvaltad pool av tillgångar för att förstå och känna meritlistan för cheferna och deras team. Lönsamhet och uppskattning av tillgångar är nära kopplade till chefens förmåga att välja rätt investeringar och besluta om de bästa strategierna. När du väljer vad REIT ska investera i, se till att du känner till ledningsgruppen och deras meritlista. Kontrollera hur de kompenseras. Om det baseras på prestanda, är chansen stor att de också letar efter dina bästa intressen.

2. Diversifiering
REITs är fonder som är inriktade på ägandet av fastigheter. Eftersom fastighetsmarknaderna varierar beroende på plats och fastighetstyp är det avgörande att REIT du bestämmer dig för att köpa är korrekt diversifierad. Om REIT är starkt investerat i kommersiella fastigheter och det finns en minskning i beläggningsgraden, kommer du att få stora problem. Diversifiering innebär också att förtroendet har tillräcklig tillgång till kapital för att finansiera framtida tillväxtinitiativ och på ett korrekt sätt utnyttja sig för den ökade avkastningen.

3. Intäkter
Den sista artikeln som du bör tänka på innan du köper in en specifik REIT är dess medel från operationer och kontanter tillgängliga för distribution. Dessa siffror är viktiga eftersom de mäter den totala utvecklingen för REIT, vilket i sin tur betyder att de pengar som överförs till investerare. Var försiktig så att du inte använder de vanliga inkomstnumren som genereras av REIT eftersom de kommer att inkludera eventuella avskrivningar på fastigheter och därmed ändra siffrorna. Dessa siffror är bara användbara om du redan har tittat noggrant på de andra två tecknen, eftersom det är möjligt att REIT kan uppleva avvikande avkastning på grund av fastighetsmarknadsförhållanden eller ledningens lycka med att välja investeringar. (Läs mer om hur du utvärderar ett REIT för mer .)

Poängen

Med så många olika sätt att investera dina pengar är det viktigt att alla beslut du tar är välinformerade. Detta gäller för aktier, obligationer, fonder, REIT eller andra investeringar. Ändå har REIT några intressanta funktioner som kan passa in i din portfölj.