Förstå hemlån och kreditlinjer
Hemlån kan vara ett prisvärt sätt att utnyttja kapitalet i ditt hus för att använda för att förbättra hemmet, betala för utbildning och betala av kreditkort eller andra typer av skulder. De betraktas som andra inteckningar eftersom de är säkrade av din egendom och har vanligtvis lägre räntor än lån som inte är säkrade. Tidigare var de räntor som betalades för dessa lån, som användes för personliga föremål, avdragsgilla. Men med tillämpningen av lagen om skattelättnader och jobb kommer räntan endast att dras av om lånen "används för att köpa, bygga eller väsentligt förbättra skattebetalarens hem som säkerställer lånet", som anges av Internal Revenue Service.
Två lånetyper: Hemlån & HELOC
Det finns två typer av bostadslån. Den första är ett lån med ett fast belopp som finansieras under en bestämd period (vanligtvis fem till 15 år) till en fast ränta och med en fast betalning. Den andra typen kallas en kredit för hemkapital (HELOC).
En HELOC har en rörlig ränta och fungerar mer som ett kreditkort med ett utgångsdatum (ofta upp till 10 år efter att kreditgränsen har tagits ut). Du kan stöta på problem med någon av bostadsskulderna om du har allvarliga ekonomiska problem, förlorar ditt jobb eller upplever en oväntad sjukdom.
En ytterligare komplikation av en HELOC är den starka kontrasten mellan den inledande fasen ("draw" -perioden), när du har tillgång till kreditgränsen och kanske bara måste betala ränta på de pengar du lånar, och den andra (mycket dyrare) ) "återbetalnings" -fasen, när kreditgränsen går ut och du måste börja återbetala både kapital och ränta på ditt återstående saldo. (Läs mer om Home Equity vs. HELOC för mer förtydligande)
Kreditgivare kommer inte automatiskt att förutse
Om du misslyckas med ett bostadslån eller en kreditlinje kan det leda till avskärmning. Vad hushållens långivare faktiskt gör beror på värdet på ditt hem. Om du har eget kapital i ditt hem kommer din långivare troligen att initiera avskärmning, eftersom den har en anständig chans att få tillbaka några av sina pengar efter att den första inteckning har betalats. Ju mer kapital, desto mer troligt kommer din andra hypotekslånare att välja att utesluta.
Om du är under vattnet (ditt hem är mindre värt än det sammanlagda beloppet som ägs på både den första och den andra inteckningen), kan det vara mindre troligt att din bostadslånare utestänger. Det beror på att den första inteckning har prioritet, vilket innebär att det är troligt att den andra inteckningshållaren inte kommer att få några pengar efter en avskärmning. Istället kommer den andra inteckningshållaren att välja att stämma dig personligen för de pengar du är skyldig. Även om en stämning kan verka mindre skrämmande än avskärmningsförfaranden, kan det fortfarande skada din kredit, och långivare kan garnera löner, försöka ta tillbaka annan egendom eller ta ut dina bankkonton för att få det som är skyldigt.
Vänta inte att agera
De flesta hypotekslångivare och banker vill inte att du ska ha ditt hemlån eller kreditlån som standard, så de kommer att arbeta med dig om du kämpar för att betala. Om det skulle hända är det viktigt att kontakta din långivare så snart som möjligt. Det sista du bör göra är att försöka anka problemet. Kreditgivare kanske inte är så villiga att arbeta med dig om du har ignorerat deras samtal och brev som erbjuder hjälp.
När det gäller vad långivaren kan göra finns det några alternativ. Vissa långivare erbjuder att ändra ditt lån eller kredit. Bank of America, till exempel, kommer att arbeta med låntagare genom att erbjuda att ändra villkoren, räntan, månatliga betalningar eller någon kombination av de tre för att göra lånet eller HELOC mer överkomligt. För att kvalificera sig för Bank of America's lån eller HELOC-modifiering måste låntagare uppfylla vissa kvalifikationer:
- De måste ha haft lånet i minst nio månader.
- De får inte ha mottagit någon form av hemmakapitalhjälp under de senaste 12 månaderna eller två gånger under de senaste fem åren.
- De måste genomgå ekonomiska svårigheter.
- De måste kunna betala tillbaka lånet.
Andra privata långivare - som Sallie Mae, som erbjuder studielån - arbetar med en låntagare som kämpar för att möta betalningar genom att erbjuda flera uppskjutningar och uthållighetsalternativ. För låntagare som inte är kvalificerade erbjuder Bank of America betalningsförlängningar eller återbetalningsplaner för att hämta upp brottsliga betalningar.
Begränsad statlig hjälp
Hjälpen från den federala regeringen är begränsad. Obama-administrationens Home Affordable Modification Program (HAMP), som gjorde det möjligt för berättigade husägare att minska månatliga betalningar, inklusive betalningar för andra inteckningar, till exempel lån till bostadsförmåga och kreditlån, stängdes för nya sökande den 30 december 2016. The Making Home Affordable Sidan med alternativ för hypotekshjälp har dock information och råd om hur du söker hjälp från din långivare, beroende på om ditt problem är tillfälligt eller på lång sikt.
Om du bor i en av de 18 staterna plus District of Columbia som deltar i Hardest Hit Fund kan du kanske kvalificera dig för hjälp där. Vissa stater har redan avslutat sin ansökningsprocess, och inga ansökningar kommer att accepteras i någon delstat efter 31 december 2020.
Poängen
Hemlån och kreditlinjer kan vara ett billigt sätt att utnyttja kapitalet i ditt hem. Om du befinner dig i problem har du alternativ. Från långivare träning som en lån modifiering till begränsad statlig hjälp, det finns sätt att komma ut från under ett eget kapital eller HELOC problem utan att gå in på avskärmning. Nyckeln i alla alternativ är att få hjälp direkt istället för att hoppas att problemet försvinner på egen hand.
Fortsätt läsa
Hemlån och HELOC
Det smartaste sättet att knacka på ditt eget kapital
Refinansiera ditt hemkapitallån: en vägledning
5 skäl till att inte använda din egenkapital
Hur fungerar ett HELOC-fast räntesalternativ
Refinansiering jämfört med eget kapitallån
Att välja ett hemlån eller en kredit
Hemkapital Kredit: 4 sätt att refinansiera
Är räntan på en hemmakapital kreditkredit (HELOC) avdragsgill?
Dålig kredit? Du kan fortfarande få ett eget kapitallån
Hypotekslån jämfört med hemmafond: hur de skiljer sig