Förstå fastighetsbrott

Fastighetsåtgärder används för att överföra fast egendom från en bidragsgivare (säljare) till en bidragsgivare (köpare). För att en handling ska vara laglig ska den innehålla identifiering av beviljaren och bidragsmottagaren och tillräcklig beskrivning av fastigheten.

Mer specifikt, handlingar faller inom ett antal kategorier, inklusive garanti, quitclaim och special purpose. Den här artikeln kommer att definiera vad gärningar är, vad som måste inkluderas i en handling för att göra det lagligt operativt och de olika typerna av handlingar som används vid överföring av fastigheter.

Vad är fastighetshandlingar?

En fastighetsakt är ett skriftligt och undertecknat rättsligt instrument som används för att överföra äganderätten till fast egendom från den gamla ägaren (beviljaren) till den nya ägaren (bidragsmottagaren). Historiskt överfördes fastigheter genom en ceremoniell handling som kallas "seisens liv." I den här rättsakten överlämnade personen som överför marken en kvist eller gräsmatta från marken till den person som tar ut landet. Ett muntligt eller skriftligt uttalande åtföljde ofta gesten, även om det var seisins livskraft som lagligen överförde titeln till fastigheten. Idag förmedlas äganderätten till fast egendom med en pappersakt.

Väsentliga handlingselement

Medan varje stat har sina egna krav, måste de flesta gärningar innehålla flera väsentliga delar som är lagligt giltiga:

• Det måste vara skriftligt. Även om de flesta gärningar fylls i på tryckta formulär, finns det inget lagkrav att någon specifik form används så länge de väsentliga delarna ingår.
• Beviljaren måste ha laglig förmåga att överföra fastigheten och bidragsmottagaren måste kunna erhålla beviljandet av fastigheten. En person som är behörig att ingå ett giltigt kontrakt anses vara behörigt att vara bidragsgivare.
• Beviljaren och bidragsmottagaren måste identifieras på ett sådant sätt att de kan konstateras.
• Fastigheten måste beskrivas tillräckligt.
• Operativa transportord måste finnas närvarande. Alla standardformulärhandlingar inkluderar nödvändigt juridiskt språk som faktiskt överlåter fastigheten.
• Handlingen måste undertecknas av beviljaren eller beviljaren om fastigheten ägs av mer än en person.
• Handlingen måste lagligen överlämnas till stödmottagaren eller till någon som handlar på mottagarens räkning.
• Handlingen måste accepteras av bidragsgivaren. Vanligtvis accepteras gärningar av stödmottagaren men under vissa omständigheter kan stödmottagaren avvisa leveransen av gärningen.

Förstå fastighetsbrott

Typer av gärningar

Handlingar kan klassificeras på många sätt. I allmänhet klassificeras gärningar som officiella eller privata. Officiella handlingar verkställs enligt domstol eller rättsligt förfarande. De flesta fastighetstransaktioner involverar emellertid individer och företag som använder privata gärningar.

Handlingar kategoriseras också baserat på vilken typ av titelgarantier som beviljats. De olika gärningarna inkluderar:

Allmänna garanti handlingar

Den allmänna garantihandlingen ger stödmottagaren det mesta skyddet. Med denna typ av gärning ger beviljaren en serie rättsligt bindande löften (kallas förbund) och garantier till stödmottagaren (och deras arvingar) samtycker till att skydda stödmottagaren mot eventuella tidigare krav och krav från alla personer vem som helst i fråga om det transporterade landet . De vanliga förbunden för titel som ingår i en allmän garanti är:

• förbundet med seisin, vilket innebär att beviljaren garanterar att de äger fastigheten och har den lagliga rätten att förmedla den
• förbundet mot hinder, som anger att beviljaren garanterar att fastigheten är fri från hinder eller hinder, utom som specifikt anges i gärningen
• förbundet om tyst njutning, vilket indikerar att bidragsmottagaren kommer att ha tyst besittning av fastigheten och inte kommer att bli störd eftersom bidragsgivaren hade en bristfällig titel
• ytterligare försäkringsavtal, där beviljaren lovar att leverera alla dokument som är nödvändiga för att göra titeln bra

Specialgaranti handling

När beviljaren i en allmän garanti gärning lovar att garantera och försvara den titel som förmedlas mot alla personers fordringar, garanterar beviljaren av en särskild garanti att de fick titeln till fastigheten och att de inte har gjort något medan han innehar titeln att skapa en defekt.

Med andra ord, endast fel som uppstod under beviljarens ägande av fastigheten är garanterade. På grund av denna begränsning erbjuder specialgarantin bidragsgivaren mindre skydd än den allmänna garantihandlingen. Många köpare av fastigheter kommer att insistera på en allmän garanti om att skydda mot problem som kan uppstå till följd av en speciell garanti handling.

Quitclaim Deed

Avsäkringsgälden, även kallad en handling som inte är garanti, ger stödmottagaren det minsta skyddet. Denna typ av gärning förmedlar det intresse som beviljaren för närvarande har i fastigheten, om någon. Inga garantier eller löften angående titelns kvalitet görs. Om beviljaren har en god titel är quitclaim-akten väsentligen lika effektiv som en allmän garanti. Om titeln emellertid innehåller en defekt, har bidragsmottagaren ingen rättslig grund mot beviljaren enligt gärningen. En quitclaim-handling används ofta om beviljaren inte är säker på titelens status (om den innehåller några brister) eller om bidragsgivaren vill ha något ansvar enligt titelcovenants.

Specialåtgärder

Handlingar med särskilda ändamål används ofta i samband med domstolsförfaranden och fall där gärningen är från en person som agerar i någon form av officiell behörighet. De flesta specialåtgärder ger lite eller inget skydd för stödmottagaren och är i huvudsak avsluta anspråk. Typer av specialåtgärder inkluderar men är inte begränsade till:

• Administratörsförfarande: Detta kan användas när en person dör tarmen (utan testament). En domstol utsedd administratör kommer att avyttra decedentens tillgångar och en administratörs gärning kan användas för att överföra titeln på fastighet till stödmottagaren.
• Exekutors handling: Detta kan användas när en person dör testat (med testament). Boets exekutiv kommer att avyttra decedentens tillgångar och en exekutivs handling kan användas för att förmedla titeln eller fast egendom till stödmottagaren.
• Sheriff's Deed: Detta ges till den framgångsrika budgivaren vid en exekveringsförsäljning som hålls för att uppfylla en dom som har erhållits mot fastighetsägaren. Mottagaren får den titel som gäldenären har.
• Skatteplikt: Detta utfärdas när en fastighet säljs för brottsliga skatter.
• Handling i Lieu av utestängning: Detta ges av en låntagare som är i standard på en inteckning direkt till långivaren. Detta tjänar till att förhindra avskärmningsförfaranden, och om långivaren accepterar gärningen i stället för avskärmning avslutas lånet. Många långivare föredrar att avskärma för att städa upp titeln.
• Deed of Gift (Gift Deed). Detta används för att förmedla titeln på fastigheter som ges utan vederlag eller endast för att betala. I vissa stater måste presentförteckningen registreras inom två år eller så blir den ogiltig.

Poängen

Överföringen av en fastighets titel görs av en handling. Vissa väsentliga delar måste ingå i gärningen för att den ska fungera lagligen. Olika gärningar ger stödmottagaren olika skyddsnivåer och en bidragsgivares skyldigheter bestäms av gärningsformen. Eftersom handlingar är viktiga juridiska dokument som påverkar ägarintressen och rättigheter, bör en kvalificerad fastighetsadvokat konsulteras i alla transaktioner som involverar dem, till exempel stängning av ett husköp.