Vad 200 000 dollar kommer att köpa på Atlanta fastighetsmarknad
Median listpriset i Atlanta är nu $ 184 900, en ökning med 12, 1% från året innan, enligt National Housing Trend Report för februari 2014, publicerad av Realtor.com. Detta sätter Atlanta något under det nationella medianprispriset på 199 000 dollar. Där Atlanta emellertid lyser är i lager: Den ligger nära toppen av rapportens 146 regioner i termer av det totala antalet listor. Fastigheter som för närvarande är noterade för försäljning på Realtor.com varierar i pris från mindre än 10 000 dollar för nödlidande fastigheter till 15, 9 miljoner dollar för en palatsfastighet i exklusiva Buckhead, "Beverly Hills of the South." Här är en titt på vad du kan köpa för $ 200.000. (För mer information om att köpa ett hus, se: En guide till att köpa ett hus i USA)
Marknadsöversikt
Hempriserna i Atlanta toppade i mitten av 2007 och sjönk sedan under de närmaste åren och slog botten i början av 2012. Sedan dess har priserna långsamt återhämtat sig. Den senaste Beige Book, den omfattande ekonomiska rapporten som publicerades åtta gånger per år av Federal Reserve, indikerar flera gynnsamma faktorer på Atlanta fastighetsmarknad: ökad försäljning av bostäder, högre efterfrågan på bostadslån, en ökning av nybyggnation, stark multifamiljekonstruktion och en minskning av refinansiering av inteckning.
Vad 200 000 dollar kommer att köpa
Med priserna fortfarande under 2007-höjderna kan köpare hitta en hel del i många stadsdelar i staden och omgivande förorter. "Tunnelområdet Atlanta är utbrett och mångsidigt, och vad 200 000 $ kan få dig varierar, " säger Maura Neill från Maura Neill & Associates, RE / MAX Around Atlanta. "Från och med måndag 24 mars 2014 ger en sökning av 200 000 $ hus i MLS oss 95 fristående resultat (enfamilj) och sju bifogade (lägenhet, stadshus, multifamilj) resultat."
"I enfamiljshus, förväntar dig att fastigheterna ska vara cirka 1 500 till 2 000 kvadratmeter, " säger Neill. Att betala $ 200 000 ger köpare ett brett utbud av val, rapporterar hon. "En titt på några av dessa listor hittade en renoverad tre-sovrum, två-bad, 1940-talet stuga (1 900 kvadratmeter) i East Lake och en tre-sovrum, två-bad, 1960-talet ranch med källare (1 800 kvadratmeter) i East Cobb (Marietta) behöver lite uppdatering.Det samma priset skulle också köpa en tre-sovrum, två badrum, tegelsten från 1990-talet (1 600 kvadratmeter.) I en sjögrannskap i Duluth eller ett större tre-sovrum, två badrum Charleston-stil med två våningar med dubbla verandor (1.800 kvadratmeter) i Grant Park / Peoplestown. " Många av fastigheterna vid denna prispunkt har trägolv, klädkammare, inhägnade bakgårdar och eldstäder. Vissa erbjuder garage eller carport och kökuppdateringar, som apparater i rostfritt stål och bänkskivor i granit. Dessutom ligger många hus på gångavstånd till både kollektivtrafik och skolor i området.
Köpare som är intresserade av bifogade hus kommer att upptäcka att "1 100 till 1400 kvadratmeter och två eller tre sovrum är normen, " säger Neill, med hänvisning till ett två-sovrum, 2, 5-badrum radhus (1300 kvadratmeter.) Till salu på Atlanta's Westside. Ofta ingår: trägolv; köksuppdateringar, inklusive bänkskivor i granit och bakplattor av glasplattor; klädkammare; tilldelade parkeringsplatser och lokala bekvämligheter, som simbassänger, tvättmöjligheter och grönytor.
"Atlanta-marknaden är fortfarande anmärkningsvärt prisvärd, " säger Neill, som påpekar att drygt 20 000 hus är till salu i Atlanta-metroområdet (inte inklusive listor för försäljning-för-ägare). Även om de 104 bostäderna som erbjuds till exakt 200 000 dollar bara utgör hälften av 1% av inventeringen, "finns det många val för köpare i omgivande prispunkter, och verkligen något för alla på Atlantas olika marknad, " tillägger hon.
Få mest hus för dina pengar
Efter finanskrisen 2008 översvämmades Atlanta-marknaden, tillsammans med oräkneliga andra över hela landet, med tvångsförbud. "Tvister och kortförsäljning brukade vara svaret på att få det mesta huset för dina pengar i metrostationen Atlanta, " säger Neill. Avsläppsansökningar för Atlanta sjönk dock avsevärt under det senaste året, med en minskning av auktioner på 33, 3% och 26, 4% färre bankägda fastigheter, enligt RealtyTrac.com, ett onlineföretag för information om fastigheter och marknadsplats för avskärmade fastigheter i Förenta staterna. För närvarande rankas Metro Atlanta nära det nationella genomsnittet, med ett av varje 1 162 bostäder i avskärmning (jämfört med cirka ett av 1 170 bostäder i hela landet).
Så här får du det mesta huset för dina pengar idag: "Köp in i ett område där du känner dig som hemma och var inte rädd för lite kosmetisk uppdatering - inte bara göra målning och belysning, utan också byta ut golv och armaturer (som kranar, dörrvred osv.), ta bort tapeter och budgetera för nya apparater. " Naturligtvis är det viktigt att budgetera för alla förväntade utgifter, med hänsyn till vad som kan vänta (till exempel dörrhandtagen) och vad köparen vill göra med en gång (till exempel byta ut shag-mattan och dra ner den föråldrade tapeten ). Att köpa högst upp i sina prisklasser gör det svårt att ta itu med uppdatering av projekt, så det är alltid en bra idé att se till att det finns plats i budgeten för de uppdateringar som köparen anser vara nödvändiga.
Köpare som kan visualisera ett hems potential och är villiga att lägga in lite arbete kan sluta med mer hus för sina pengar, även efter att uppdateringarna har betalats för. "Verkligen kunniga köpare - eller köpare med en fastighetsmäklare som de kan lita på - kan se tidigare kosmetiska brister och daterade inventarier till husets" ben "- planritningen, rummets storlek, potentialen. Det kommer att få dig mest hus för pengarna, "säger Neill.
Köp eller hyra?
Över hela landet har gapet mellan hyres- och köpkostnaderna minskat, delvis på grund av stigande räntor och bostadspriser. Trulia's Rent vs. Buy Report, släppt av online-fastighetsaggregat Trulia.com, visade att det för ett år sedan var 44% billigare att köpa ett hus än att hyra ett; i dag har siffran sjunkit till 38%. Rapporten jämför kostnader för en sjuårsperiod med fem beräkningar:
- Det genomsnittliga hyres- och försäljningspriset för en identisk uppsättning fastigheter;
- De ursprungliga totala månadskostnaderna för att äga (med 20% nedåt och en 30-årig fast ränta med 3, 5% ränta, samt årligt underhåll, försäkring, verktyg och fastighetsskatt) och hyra (månadshyra plus hyresförsäkring) ;
- Framtida totala månadskostnader för att äga och hyra;
- Engångskostnader och intäkter (för att äga detta inkluderar stängningskostnader och kapitalvinstskatt på 15% för vinster över $ 500 000 års uteslutning; för att hyra inkluderar detta en månads deposition); och
- Nuvärdet (NPV) för att ta hänsyn till möjlighetskostnader för pengar (detta jämför kassaflöden över tid).
Beslutet att köpa eller hyra beror på ett antal faktorer, inklusive hur länge du planerar att bo i huset, och din hypoteksränta och skattesats. Om du till exempel säkra ett 4% lån med 30 år med fast ränta; är i 15% skattesatsen och planerar att bo i ett hem i sju år, kan det vara 28% billigare att köpa än att hyra i Atlanta, enligt Rent eller Buy calculator på Trulia.com. Om du planerar att stanna kvar på plats bara två år skulle det dock vara 20% billigare att hyra än att köpa, alla andra faktorer förblir desamma.
Poängen
Hemköpare i Atlanta kan hitta tillräcklig inventering vid priset 200 000 dollar och betydligt fler fastigheter om de utvidgar sin sökning något ovanför och under det siffran. Hem i detta prisklasse tenderar att vara väl underhållna och uppdaterade fastigheter i området 1500 till 2 000 kvadratmeter för enfamiljshus och 1 100 till 1400 kvadratmeter för bostäder, inklusive lägenheter och radhus. Köpare som är villiga att se bortom ett hems kosmetiska brister kan i slutändan få det mesta huset för sina pengar.