Investera i statliga fastigheter

Att köpa och äga egendom är sällan enkelt eller enkelt. När fastigheten i fråga befinner sig på ett avlägset läge multipliceras utmaningarna. Ändå kan det vara tilltalande att investera i statliga fastigheter om du bor i ett område där fastigheter är dyra. Det kan också vara attraktivt om du redan äger fastigheter där du bor och vill diversifiera dina innehav. Eller så kanske du bara vill äga ett fritidshus. Men innan du gör ett erbjudande, ska du noga överväga dessa frågor.

Att investera i statliga fastigheter

Skäl att köpa

En faktor som får människor att överväga att köpa fastigheter långt hemifrån är att fastigheter kan vara mer överkomliga i en annan stat. Du kanske bor i ett område som San Francisco eller New York City, där fastighetskostnaderna är skyhöga. Om du helt enkelt inte har råd att köpa en plats där du bor eller om du skulle göra det skulle kräva att investera merparten av dina pengar i fastigheter (som du helst inte vill göra), kanske du vill titta på andra städer där marknadsfundament är sunda, men fastighetskostnaderna är betydligt lägre.

Människor som bor i deprimerade områden men inte vill flytta för arbete eller personliga skäl kan vara bättre på att hyra i sin hemstad och investera i fastigheter där ekonomin är starkare. Om du till exempel bodde i Las Vegas, staden med den högsta avskärmningsfrekvensen under subprime-nedbrytningen 2008, kanske du ville köpa fastigheter på en marknad där medianförsäljningspriserna förblev relativt stabila, som Charlotte, North Carolina.

Kanske är det främsta skälet till att människor beslutar att investera i fastigheter utanför staten att avkastningen på investeringar (ROI) kan vara bättre där än det är hemma. Köpspriser, uppskattningsgrader, hypotekskostnader (om sådana finns), skatter, bostadsregler, hyresmarknadsförhållanden och mer är alla faktorer som kan vara mer gynnsamma i en annan stat och kommer att bidra till en fastighets potentiella avkastning.

Utmaningar att tänka på

När du investerar utanför staten måste du övervinna din brist på kännedom om den statliga fastighetsmarknaden och dess lokala ekonomiska förhållanden, både på stadsnivå och stadsnivå. Du kommer inte att ha samma intima, dagliga kunskap om en avlägsen marknad som du har om marknaden där du bor. Du har inte en fördjupad förståelse för de bästa grannskapen - eller de värsta. Du måste förlita dig på word of mouth, forskning, tarminstinkter och åsikter från alla yrkesverksamma du anställer.

Att förstå alla lagar och regler för fastighetsägande och fastighetsskatter på en plats där du inte bor är en annan stor utmaning. Även om du läser varje rad i de lokala koderna och förordningarna, vad det står på papper och vad som händer i verkligheten, matchar det inte alltid. Det är viktigt att prata med fastighetsägare i området för att få en verklig förståelse för lokala statyer.

Du behöver goda kontakter i området för att göra din investeringsplan framgångsrik, men när du arbetar med en avlägsen stad, kan du börja från början med att hitta kvalificerade yrkesmän som fastighetsmäklare, fastighetsförvaltare och praktiker - de människor som kommer att vara nyckeln till din framgång eller misslyckande.

Att köpa out-of-State

Hemligheten för många utländska investerares framgång är att hitta och anställa ett utmärkt fastighetsförvaltningsföretag. Du behöver dem för att hjälpa dig att fylla lediga platser, samla in hyror, göra reparationer och hantera nödsituationer. Om du bodde i området kan du välja att hantera fastigheten själv, men om du bor långt borta är professionell fastighetsförvaltning en extra kostnad du helt enkelt måste ådra dig för att skydda din investering. Som den erfarna byggmästaren och fastighetsförvaltaren Rusty Meador rekommenderar, "Oavsett hur bra en fastighetsaffär du hittar, är den bara lika bra som dess förmåga att hanteras väl."

Var medveten om att även med ett fastighetsförvaltningsföretag på din lön måste du fortfarande besöka din fastighet ibland för att se till att det som förvaltare och hyresgäster säger matchar verkligheten. Detta är en extra kostnad för tid och pengar som måste beaktas.

När du köper en hyresfastighet, särskilt hyresfastigheter utanför staten, kommer du sannolikt att möta högre hushållsägarens försäkringsräntor, högre hypoteksräntor och högre utbetalningskrav eftersom långivare kommer att betrakta dig som en mer riskfylld låntagare än en ägare . Du komplicerar också din skattesituation genom att äga hyresfastigheter och tjäna inkomst i mer än en stat. Du kan behöva anställa en inkomstskattprofessionell för att hålla dig i skattemyndigheternas goda nåd.

När du överväger alla dessa faktorer kan du finna att det är en mycket enklare och billigare förslag att vara ägare eller köpa investeringseiendom hemma.

Innan du köper ur staten

Om du fortfarande är avsedd att köpa out-of-state, var noga med att följa dessa ytterligare varningar.

Köp inte synen osynlig; egenskapen kanske inte är som du tror att den är. Onlineinformation om en fastighet kan vara föråldrad och en lokal fastighetsmäklare eller fastighetsägare som inte letar efter dina bästa intressen kan ligga för dig att avsluta en försäljning. Om du omedvetet blir ägare till en olägenhet som bryter mot hälsa och / eller säkerhetslagar, kan du hitta dig själv på kroken för många kodöverträdelser som kommer att vara tidskrävande och dyra att fixa. Om en fastighet har varit ledig tillräckligt länge kan den utveckla underhållsproblem som orsakar ett sådant förfall att staden anser att det är en säkerhetsrisk och bulldoserar den. Du kanske till och med hamnar på kroken för rivningsräkningen.

Vissa fastighetsinvesterare har funnit sängbuggar, termiter, kackerlackor, möss eller andra skadedjur som deras undergång. Utan ett personligt besök på fastigheten och en professionell inspektion för att kontrollera om dessa problem kan du bli ägare till en fastighet som inte är beboelig. Scott Paxton från Hyresskyddsbyrån rekommenderar att klagomål på sängbugg har blivit allt vanligare och detta problem kan vara mycket dyrt att bli av med.

Att hitta hyresgäster av hög kvalitet är extra viktigt för uthyrda hyresvärdar. Du kommer inte att vara där för att följa dina hyresgästers beteende eller deras behandling av fastigheten noga, och du kommer inte att vara där för att pressa dem att betala om hyran är förfallen. Förutom att anställa ett förstklassigt fastighetsförvaltningsföretag, vill du ha hyresgäster som inte orsakar dig eller ditt förvaltningsföretag någon huvudvärk.

Genom att göra ett personligt besök på platsen kan du bli bättre bekant med de yrkesverksamma som hjälper dig med hemköpsprocessen som din advokat, fastighetsmäklare och långivare. När du besöker, ta dig lite tid att träffa olika långivare och undersöka olika typer av hypotekslån och räntor som finns tillgängliga lokalt. Det är också fördelaktigt att förhandsgodkännas för en inteckning, eftersom det kommer att minska den tid det kommer att ta att avsluta affären när du äntligen har hittat din dröm utanför staten.

Slutligen, om du aldrig har ägt fastighet, är det extra riskabelt att köpa din första fastighet utanför staten. Oavsett hur många böcker du läser om fastighetsägande, finns det ingen ersättning för den verkliga upplevelsen. Utan någon erfarenhet av fastighetsägande och utan den första hand kunskap som kommer från att bo i en fastighet dag in och dag ut, kan du missa viktiga underhållsöverväganden.

Out-of-State-alternativ

Om du inte tror att du vill köpa fastigheter där du bor av någon anledning, finns det andra sätt att komma in på olika fastighetsmarknader som är mycket enklare än att investera direkt utanför staten. Ett alternativ är ett fastighetsinvesteringsförtroende (REIT). Att investera i en REIT eller REIT ETF liknar att investera i en aktie och du kan välja en REIT med en risk / avkastningsprofil som passar det du letar efter. Och precis som när du äger ett aktie och du inte är ansvarig för att fatta beslut om att driva det företaget, när du äger andelar i en REIT kommer du inte att ha någon av huvudvärken som är förknippade med att äga en fastighet.

Du kan också ta en andra titt på att köpa fastighet där du bor - även om du inte vill bo i den. Du kanske har hyrt i San Francisco eftersom du inte är intresserad av att bo på det enda stället du hade råd att köpa, en 250 kvadratmeter stor lägenhet. Men skulle du vara villig att äga den lägenheten som en hyresfastighet? Det är troligtvis lättare att köpa och äga en plats nära ditt hem. Det kan vara dyrare eller mindre lönsamt, men du kan hitta den extra kostnaden eller lägre avkastning på investeringar som är värt det minskade krångel.

Hur man får det att fungera

Om du ska köpa statslös, köp i ett område du känner till - kanske där du gick på college eller där du växte upp. Det är bättre att ha lite kunskap om området än ingen alls. Som en bonus, om du köper i ett område som du normalt besöker ändå, kan din fritidsresa bli åtminstone delvis skatteavdrag eftersom du kommer att lägga till en affärsdel till dessa resor för att kolla in din egendom.

Köp i ett område med några likheter med det område där du bor, till exempel klimat, demografi eller fastighetsålder så att du har en aning om vad du har att göra med. Om du har bott i en 1960-förort i Kalifornien hela livet, köp inte en 120-årig fastighet i Boston.

Köp inte en högriskfastighet. Köp i ett främst ägarbostadsområde för att locka hyresgäster som är en lägre ekonomisk risk, säger Ryan L. Hinricher, en grundande partner till investeringshemförsäljningsföretaget Investor Nation. En högkvalitativ fastighet "har vanligtvis mindre underhåll och underhåll. Dessa fastigheter hyrs också snabbare, eftersom de vanligtvis har moderna layouter och ett tillräckligt antal sovrum och badrum, " konstaterar han.

Slutligen, som nämnts tidigare, är det avgörande att bygga ett stort nätverk av professionella för att hjälpa dig och ibland besöka din fastighet själv.

Poängen

Att investera i fastigheter utanför staten är ett högt riskförslag och ett stort åtagande. Innan du gör det, se till att du verkligen förstår vad du får till och att du är beredd att möta alla relaterade utmaningar.