För- och nackdelarna med ett 15-årigt lån
En 15-årig inteckning är ett lån för att köpa ett hem där räntesatsen och månatlig betalning fastställs under lånets hela livslängd. Vissa låntagare väljer den 15-åriga kontra den mer konventionella 30-åriga inteckning eftersom det kan spara en betydande summa pengar på lång sikt.
För- och nackdelar med ett 15-årigt lån
Det finns flera typer av inteckningsprodukter på marknaden idag. Den 15-åriga inteckning har vissa fördelar och nackdelar jämfört med 30-åriga. Båda produkterna delar dock likheter, till exempel att räntan kan påverkas av låntagarens kredithistoria och kreditpoäng.
En kreditpoäng är en numerisk representation av hur troligt en låntagare kommer att betala tillbaka de skyldiga pengarna. Tidiga betalningar, längden på kredithistoriken och hur många öppna kreditkonton är alla faktorer som påverkar en kreditpoäng. Naturligtvis kräver både ett 15-årigt och 30-årigt lån tillräckligt med månadsinkomst för att täcka den potentiella hypoteksbetalningen samt andra skulder.
Fördelarna med ett 15-årigt lån
Nedan följer fördelarna med en 15-årig inteckning jämfört med en 30-årig. Båda har fasta priser och fasta betalningar under sina villkor.
Mindre totalt intresse
En 15-årig inteckning kostar mindre på lång sikt eftersom det totala räntebetalningen är mindre än en 30-årig inteckning. Kostnaden för en inteckning beräknas baserat på en årlig ränta, och eftersom du lånar pengarna för hälften så länge kommer den totala räntan som troligtvis är hälften av vad du betalar under 30 år.
Till exempel skulle ett inteckningsbelopp på $ 250 000 under 30 år med en ränta på 4% kosta $ 429 674 i huvud- och räntebetalningar vid slutet av terminen. Den totala räntan skulle vara $ 179 674 för upplåning under 30 år.
Samma lånebelopp och ränta under 15 år skulle kosta 332 860 dollar vid utgången av terminen. Den totala räntan skulle vara 82 860 dollar för upplåning under 15 år. Med 4% skulle du bara betala ungefär 46% av den totala räntan för 15 år än vad du skulle betala för 30-året. Ju högre ränta, desto större är klyftan mellan de två inteckningarna.
Lägre räntesats
Eftersom kortfristiga lån är mindre riskabla och billigare för banker att finansiera än långfristiga lån, kommer en 15-årig inteckning vanligtvis med en lägre räntesats. Räntan kan vara var som helst mellan en kvartal till en hel punkt mindre än den 30-åriga inteckning.
Fannie Mae
Om din inteckning köps av ett av de statligt sponsrade företagen, som Fannie Mae, kommer du sannolikt att betala mindre i avgifter för ett 15-årigt lån. Fannie Mae och de andra statsstödda företagen tar ut vad de kallar prisjusteringar på lånenivå som ofta bara gäller eller är högre för 30-åriga inteckningar.
Dessa avgifter gäller vanligtvis för låntagare med lägre kreditpoäng som gör mindre utbetalningar. Federal Housing Administration tar ut lägre hypoteksförsäkringspremier till 15-års låntagare. Privatförsäkring eller PMI krävs av långivare när du sätter in en utbetalning som är mindre än 20% av värdet på hemmet. PMI skyddar långivaren om du inte kan göra betalningarna. PMI debiteras som en månadsavgift som läggs på inteckningens betalning, men den är tillfällig, vilket innebär att den upphör att existera när du betalar 20% av din inteckning.
Det är viktigt att notera att även om de flesta låntagare kommer att ha lägre förskottsavgifter med statligt sponsrade produkter, kommer de sannolikt att betala dessa kostnader som en del av en högre ränta.
Tvångsbesparingar
Eftersom den månatliga betalningen är högre för en 15-årig inteckning tenderar ekonomiska planerare att betrakta det som en typ av tvångsbesparingar. Med andra ord, istället för att ta de månatliga besparingarna från att göra ett 30-årigt och investera fonderna på ett pengemarknadskonto eller på aktiemarknaden, skulle du investera det i ditt hus, vilket på lång sikt sannolikt kommer att uppskatta i värde.
Nackdelarna med ett 15-årigt lån
Trots räntan som sparats med en 15-årig inteckning finns det några överväganden och nackdelar som låntagare bör tänka på innan de bestämmer sig för lånets löptid.
Högre månatliga betalningar
En 15-årig inteckning har en högre månadsbetalning än 30 år eftersom lånet måste betalas ut halva tiden. Till exempel har ett 15-årigt lån för $ 250 000 till 4% ränta en månatlig betalning av $ 1 849 mot $ 1 194 för 30-året. Med andra ord, den 15-åriga månatliga betalningen är 55% högre än 30-året för samma belopp till samma takt.
Mindre prisvärdhet
Den högre betalningen kan begränsa köparen till ett mer blygsamt hus än de skulle kunna köpa med ett 30-årigt lån. Med hjälp av vårt exempel ovan, låt oss säga att kreditgivaren bara godkänner högst 1 500 USD per månad. Låntagaren skulle behöva köpa ett billigare hus - en 200.000 $ inteckning till 4% under 15 år resulterar i en $ 1, 479 betalning. Låntagaren kan också välja att göra en större förskottsbetalning ($ 50 000) för att få det totala inteckningslånet från $ 250 000 till 200 000 dollar, vilket också skulle få betalningen under maximalt 1 500 $ per månad.
Å andra sidan skulle ett 30-årigt lån (för $ 250 000) resultera i en $ 1, 194 månatlig betalning - väl under $ 1 500 högsta. Det 30-åriga lånet gör det också möjligt för låntagaren att köpa ett större hem eller ta på en större inteckning. Till exempel skulle en 30-årig inteckning för ett hem på 300 000 dollar kosta 1 432 dollar per månad. Det 30-åriga lånet ger betalningen under maximalt 1 500 USD och låter låntagaren ta ett större lån - förmodligen att få ett större hem eller en bättre plats.
Mindre pengar som går till besparingar
Den högre betalningen kräver högre likviditetsreserver - så mycket som ett års inkomst av likvida besparingar. Den högre månatliga betalningen innebär också att en låntagare kan avstå från möjligheten att bygga upp besparingar eller spara för mål som collegeundervisning för ett barn eller pension. Dessutom uppskjutas både högskolesparande och pensionskonton medan 401 000 pensionskonton har ett arbetsgivarbidrag. Dessutom skulle en kunnig och disciplinerad investerare förlora möjligheten att investera skillnaden mellan 15-åriga och 30-åriga betalningar i högre avkastningspapper.
Pros
En 15-årig inteckning kostar mindre i totalränta jämfört med 30 år
En 15-årig har vanligtvis en mer gynnsam ränta
En 15-årig är en tvångsbesparing eftersom de extra pengarna som betalas investeras i hemmet istället för tillbringade
Nackdelar
15-åriga lån har högre månatliga betalningar
Mindre prisvärd med 15-åriga inteckningar
Mindre pengar till sparande eller pension
Ekonomisk svårighet kan uppstå om låntagaren inte kan betala det högre 15-åriga lånebeloppet
Poängen
En 15-årig inteckning kan säkert spara mycket pengar på lång sikt. Det är dock viktigt att konsultera en ekonomisk planerare för att diskutera vad du kan hantera för månatliga betalningar. Även om den 15-åriga kan betala av en inteckning förr, om du förlorar ditt jobb eller din inkomst förändras, kan den högre månatliga betalningen jämfört med det 30-åriga lånet få dig att bli ekonomisk svår.