Hyra kontroll
Hyreskontroll är ett statligt program som sätter en gräns för det belopp som en hyresvärd kan kräva för att hyra ett hem eller för att förnya hyresavtalet.
Lagar för kontroll av hyror antas vanligtvis av kommuner och detaljerna varierar mycket. Alla är avsedda att hålla levnadskostnaderna överkomliga för låginkomsttagare.
Enligt en ny studie från Urban Institute har 182 kommuner i USA av cirka 89 000 regler för hyreskontroll, och alla var i New York, New Jersey, Kalifornien, Maryland eller Washington DC I själva verket har 37 stater lagar som förbjuder lokala myndigheter från att vidta hyreskontrollåtgärder.
Frågan om hyresreglering har emellertid återupplivats under de senaste åren, särskilt i städer och stater där spirala levnadskostnader i kombination med stillastående löner har skapat en bostadskostnadskris för medelinkomsttagare och äldre med fast inkomst.
Oregon är den första staten i USA som antar en statlig lag för hyreskontroll. Lagen, undertecknad i mars 2019, begränsar den årliga hyreshöjningen till 7% plus ökningen av konsumentprisindex.
[Viktigt: Förespråkare för hyrekontroll som Urban Institute hävdar att priskontroller kan vara effektiva för den befolkning som lagarna riktar sig till.]
Hur Rent Control fungerar
De tidigaste lagarna för hyreskontroll i USA är från 1920-talet, och var ofta rena fryser. Dessa visade sig i allmänhet obearbetbara. På 1970-talet kom tanken om hyreskontroll upp igen, denna gång i en mer måttlig form som ofta kallas hyrestabilisering.
Till exempel har New York City två program för hyrakontroll:
- Det äldre hyreskontrollprogrammet har håller på att avvecklas i årtionden. Det satte hårda gränser för hyrespriserna, men de enda hyresgäster som fortfarande omfattas av lagen har bott sedan 1971 eller tidigare i byggnader som byggdes före 1947.
- Programmet för hyresstabilisering från 1970-talet reglerar priserna i ungefär hälften av stadens hyror. Hyrorna kan endast höjas årligen, och de tillåtna procentuella höjningarna begränsas av ett bostadsbyrå. Reglerna och undantagen är labyrintiska och administreras av en kombination av stads- och statliga myndigheter.
De höga levnadskostnaderna i New York citeras ofta som tillräckligt bevis för att hyreskontrollen inte fungerar. Medianpriset för ett sovrum i New York var 3 070 USD 2018.
Förespråkare för hyrekontroll som Urban Institute hävdar att priskontroller kan vara effektiva för den befolkning som lagarna riktar sig till. Det vill säga, personer med måttlig inkomst och äldre med fasta inkomster kanske kan stanna i sina hem medan gentrifiering tvingar priserna upp omkring dem.
Fördelar och nackdelar med hyreskontroll
Hyrakontroll har alltid varit kontroversiell. Reglerna för hyreskontroll i städer i dag reglerar oftast prisökningar för hyresförnyelser, inte nya hyresgäster. Det har antagligen vissa fördelar för hyresvärdar, som kan ta ut allt som marknaden kommer att bära på lediga lägenheter eller i värsta fall hålla hyresgäster som har alla incitament att stanna och betala hyran i tid.
De viktigaste argumenten mot hyreskontroll är:
- Hyrakontroll minskar utbudet av anständiga bostäder eftersom hyresvärdar snarare skulle omvandla en byggnad till lägenheter eller anpassa den till kommersiellt bruk än följa en lag som begränsar deras vinster.
- Investeringar i nya hyresbostäder stoppar.
- Underhåll av byggnader under hyreskontroll är slappa eller obefintliga på grund av dålig avkastning på investeringen.
De viktigaste argumenten för reglering inkluderar:
- Hyrespriserna i många städer i USA stiger mycket snabbare än lönerna för jobb med måttlig inkomst.
- Hyrestyrning gör det möjligt för familjer med äldre inkomst och äldre med fasta inkomster att leva anständigt och utan rädsla för en personligt katastrofal hyresökning.
- Stadsdelar är säkrare och mer stabila med en bas av långtidsboende i hyrestyrda lägenheter.
Key Takeaways
- De flesta lagar för kontroll av hyror begränsar det belopp en hyresvärd kan öka hyrorna på befintliga hyresgäster.
- Hyrakontroll är kontroversiell. I själva verket har 37 stater lagar som förbjuder lokala regeringar att vidta sådana åtgärder.
- Oregon blev den första staten i USA som antog en statlig lag för hyreskontroll under 2019.