Lita gärning
En förtroendedag, även känd som en förtroendedag, är ett dokument som ibland används i fastighetsaffärer i USA. Det är ett dokument som kommer in i spelet när en part har tagit ett lån från en annan part för att köpa en fastighet. Förtroendedomet representerar ett avtal mellan låntagaren och en långivare om att fastigheten ska förvaras av en neutral och oberoende tredje part tills lånet har betalats ut.
Även om förtroendepapper är mindre vanliga än de en gång var, kräver fortfarande cirka 20 stater att använda en, snarare än en inteckning, när finansiering är involverad i köp av fastigheter.
Förtroendepapper används ofta i Alaska, Arizona, Kalifornien, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montana, North Carolina, Tennessee, Texas, Virginia och West Virginia. Några stater, till exempel Kentucky, Maryland och South Dakota, tillåter användning av både förtroendepapper och inteckningar.
Hur fungerar ett förtroendedag
I en fastighetstransaktion - köp av ett hem, säger - ger en långivare låntagaren pengar i utbyte mot en eller flera skuldebrev som är kopplade till ett förtroendebrev. Denna handling överför juridisk äganderätt till fast egendom till en opartisk förvaltare, vanligtvis ett titelbolag, spärrföretag eller bank, som har den som säkerhet för skuldebrev - säkerhet för lånet. Den rättvisa titeln - rätten att få fullt äganderätt - förblir hos låntagaren, liksom full användning av och ansvar för fastigheten.
Denna situation fortsätter under lånets återbetalningstid. Förvaltaren har den lagliga titeln tills låntagaren betalar skulden i sin helhet, vid vilken tidpunkt titeln till fastigheten blir låntagarna. Om låntagaren inte betalar lånet tar förvaltaren full kontroll över fastigheten.
Key Takeaway
- Vid finansierade fastighetstransaktioner överför förtroendepapper den juridiska titeln på en fastighet till en tredje part, till exempel en bank, en spärr- eller titelbolag, för att inneha tills låntagaren betalar tillbaka sin skuld till långivaren.
- Förtroendeaktor används i stället för inteckningar i flera stater.
- Att investera i förtroendepapper kan ge en högavkastande inkomstström.
Trust Deed vs. Mortgage
Förtroendeböcker och inteckningar används båda i bank- och privata lån för att skapa pantelån på fastigheter, och båda registreras vanligtvis som skuld i det län där fastigheten ligger.
Emellertid involverar en inteckning två parter: en låntagare (eller inteckning) och en långivare (eller en låntagare). Däremot inbegriper en förtroendedom tre parter: en låntagare (eller förtroende), en långivare (eller förmånstagare) och förvaltaren. Förvaltaren har äganderätt till pensionsrätten för långivarens fördel; om låntagaren inte betalar in kommer den att inleda och slutföra avskärmningsprocessen på långivarens begäran.
Till skillnad från den vanliga användningen är en inteckning inte tekniskt ett lån att köpa en fastighet. det är ett avtal som pantsätter fastigheten som säkerhet för lånet.
Avskärmning och förtroendedåd
Inteckningar och förtroendepapper har olika avskärmningsprocesser. En rättslig avskärmning är en domstolsövervakad process som verkställs när långivaren lämnar in en stämning mot låntagaren för att ha misslyckats med en inteckning. Processen är tidskrävande och dyr. Om auktionen med avskärmade fastigheter inte tar in tillräckligt med pengar för att betala ut skuldebrev, kan långivaren väcka en bristdom mot låntagaren och stämma för saldot. Även efter att fastigheten har sålts har låntagaren rätt till inlösen: Han kan återbetala långivaren inom en bestämd tid och förvärva fastighetens titel.
Däremot låter en förtroende gärning långivaren börja en snabbare och billigare avskärmning utan domstol, genom att kringgå rättssystemet och följa de förfaranden som anges i förtroendedagen och statlig lag. Om låntagaren inte gör lånet aktuellt läggs fastigheten ut på auktion genom en förvaltares försäljning. Titeln överförs från förvaltaren till den nya ägaren genom förvaltarens handling efter försäljningen. När det inte finns några anbudsgivare vid förvaltarförsäljningen, återgår fastigheten till långivaren genom en förvaltares gärning. När fastigheten har sålts har låntagaren ingen rätt till inlösen.
En förvaltare har dessutom ansvaret att betala intäkterna från försäljningen till låntagaren och långivaren efter det att försäljningen har slutförts. Förvaltaren betalar långivaren det återstående beloppet på skulden och betalar låntagaren allt som överstiger det beloppet och därmed låter långivaren köpa fastigheten.
Fördelar och nackdelar med att investera i förtroendepapper
Investerare som söker efter saftiga avkastningar vänder sig ibland till fastighetssektorn - i synnerhet förtroendepapper.
I förtroendeinvestering lånar investeraren pengar till en utvecklare som arbetar med ett fastighetsprojekt. Investerarens namn går på förtroendet, som långivaren. Investeraren samlar in ränta på sitt lån; när projektet är klart returneras hans rektor till honom i sin helhet. En förtroendemäklare underlättar vanligtvis affären.
Pros
Högavkastande inkomstström
Portföljdiversificering
Nackdelar
illikviditet
Ingen kapitaltillskott
Vilken typ av utvecklare går in i detta arrangemang? Banker är ofta ovilliga att låna ut till vissa typer av utveckling, till exempel medelstora kommersiella projekt - för små för de stora långivarna, för stora för de små - eller utvecklare med dåliga resultat eller för många lån. Försiktiga långivare kan också gå för långsamt för utvecklare upp mot en snäv tidsfrist för att påbörja eller slutföra ett projekt.
Så dessa utvecklare är ofta i en liten knas. Av dessa skäl kan förvaltare ofta förvänta sig höga räntor på sina pengar. De kan skörda fördelarna med att diversifiera sig till en annan tillgångsklass utan att behöva vara experter på fastighetsbyggande eller förvaltning: Detta är en passiv investering.
Förtroendedjursinvestering har vissa risker och nackdelar. Till skillnad från aktier är fastighetsinvesteringar inte likvida, vilket innebär att investerare inte kan hämta sina pengar på begäran. Dessutom kan investerare bara förvänta sig det ränta som lånet genererar, med någon ytterligare kapitaltillväxt osannolik. Investerade parter kan utnyttja eventuella juridiska avvikelser i förtroendeaktet, vilket kan orsaka kostsamma juridiska intrång som kan äventyra investeringen. Den typiska investeraren med liten erfarenhet kan ha svårigheter, eftersom en viss uppsättning expertis krävs för att hitta trovärdiga och pålitliga utvecklare, projekt och mäklare.
Real World Exempel på en förtroende handling
Exempelvis täcker ett kort formulär Deed of Trust-dokument som används i Austin County, Texas, kraven för de flesta långivare. Formuläret börjar med en definition av termer och utrymmen för låntagaren, långivaren och förvaltaren att fylla i deras namn. Det belopp som lånas och fastighetens adress ska också fyllas i.
Efter detta avsnitt fortsätter dokumentet att specificera överföringen av rättigheter i fastigheten och enhetliga förbund inklusive:
- Detaljer om betalning av kapital och ränta
- Escrow-medel
- liens
- Fastighetsförsäkring och strukturunderhåll
- Strukturbeläggning - föreskrivande av låntagaren måste ta hemvist inom 60 dagar
Formuläret inkluderar också icke-enhetliga förbund som anger standard eller brott mot något av avtalets villkor. Det finns också en specifikation om att lånet som dokumentet hanterar inte är ett hemkapitallån - det vill säga något som låntagaren kommer att få kontanter från - lånet är för att köpa fastigheten.
Deed of Trust slutar med ett utrymme för låntagarens underskrift, vilket de måste göra i närvaro av en notarie och två vittnen, som också undertecknar.