Kommer din hemförsäljning att lämna dig med skattchock?

För många är deras hem deras största tillgångar - de som de kanske planerar att sälja en dag för att flytta till en annan del av landet, uppgradera till ett större hem eller hjälpa till att finansiera pension. Om du inte har sålt ett hem under de senaste åren kanske du inte inser att ändringar i skattekoden kan påverka hur mycket du hamnar efter försäljningen. Lär dig hur de senaste skattelagen kommer att påverka dig om du väljer att flytta.

De gamla reglerna
Tidigare kunde säljare skjuta upp kapitalvinstskatter på alla tidigare vinster, oavsett hur stora de var, så länge de uppfyller följande två krav:

• Köpte en ersättningsbostad som kostar mer än det belopp som mottogs för det hem som såldes.
• Köpte ersättningen inom två år före eller två år efter försäljningsdatumet.

Anta till exempel att du hade köpt ett hus för $ 200.000 och sålt det på fem år för $ 300.000. Så länge du köper en annan inom två år för minst $ 300.000, kan du undvika kapitalvinstskatt på vinsten på $ 100.000. Dessutom skulle du ha kunnat fortsätta denna process varje år och eventuellt bygga ett obegränsat antal skatteutsatta vinster. Sedan när du dog, kunde vinsten ha utplånats på grund av en förstärkning i grundavsättningen för dina stödmottagare.

Dessutom kan en säljare som hade fyllt 55 år permanent utesluta vinst till upp till $ 125 000 utan att köpa ett annat hem.

De nya förordningarna
Den 6 maj 1997 trädde skattelättnadslagen från 1997 i kraft. Handlingen avlägsnade den kontinuerliga obegränsade vinstutskottet och ersatte den med uteslutna undantag.

Enskilda skattebetalare kan nu utesluta upp till 250 000 dollar i vinst vid sitt hem försäljning. Gifta par som ansöker om gemensamt kan utesluta 500 000 $ från deras beskattningsbara inkomst. Ålder är inte en faktor och du behöver inte köpa ett ersättningshem. När du har tagit uteslutningen kan du köpa ett billigare hem eller till och med hyra ett. Ännu bättre kan IRS låta dig använda uteslutningen varje gång du säljer din primära bostad.

Det finns två regler:

• Du måste ha ägt och använt hemmet som din primära bostad i minst två av de senaste fem åren.
• Du kan inte ha använt uteslutningen under de föregående två åren.

Anta till exempel att ett gift par hade köpt sitt hem för åtta år sedan för $ 200 000 och bodde i det under den tiden. Nu är de redo att sälja för $ 450 000 och flytta till ett större hem som kostar $ 400 000 i en billigare del av landet för att rymma deras expanderande familj. På grund av uteslutningen kommer de inte att behöva betala kapitalvinstskatt på vinsten på $ 250 000.

Låt oss se 20 år i framtiden när vårt par vill gå i pension och minska till en lägenhet. De säljer sitt stora hem för $ 1 miljon och köper en lägenhet för $ 750 000. De kommer att ha en kapitalvinst på $ 600 000 ($ 1 miljon - $ 400 000) på husförsäljningen. Men de kommer bara att behöva betala skatt på $ 100.000 i vinst på grund av $ 500.000 uteslutning. De kan använda $ 250 000 i kontanter som återstår när de köper lägenheten på något sätt de vill.

Ytterligare poäng
De nödvändiga två års äganderätten och användningen under den femårsperiod som slutar på försäljningsdagen behöver inte vara kontinuerlig. Därför, om du hyrde ut ditt hem under det första, tredje och femte ägaråret men bodde i det andra och fjärde året, kan du fortfarande utesluta.

Dessutom finns det undantag från den tvååriga beläggningsregeln. Dessa inkluderar: funktionshinder, fördömande och skilsmässa.

Om uteslutningen utplånar all din vinst, behöver du inte rapportera försäljningen på din självdeklaration. Annars måste du arkivera transaktionen i schema D. Se till att du håller alla register i minst tre år i båda fallen.

Tror inte att du bara kan använda den här uteslutningen om du äger ett enda familj, traditionellt hus. Lagen gäller alla bostäder som du betraktar som din primära bostad, till exempel:

• Husbåt
• Andelslägenhet eller radhus
• Kooperativ lägenhet
• Mobilt hem

Hur man sänker skatten
Även om det är betydande att undvika skatt på en vinst på $ 250 000 ($ 500 000 för samlagsskatt) är det kanske inte tillräckligt för att helt kompensera vissa säljares vinster. Det finns några saker du kan göra för att öka din kostnadsbas och minska din skatteskuld.

Gå igenom dina poster för att ta reda på om du hade andra tillåtna utgifter, inklusive:

• Avräkningsavgifter eller stängningskostnader när du köpte huset
• Fastighetsskatter som säljaren var skyldiga men som du betalade för och inte återbetalades för
• Hemförbättringar, till exempel ett nytt tak eller rumstillägg

Poängen
Slutligen titta på dina andra investeringar. Äger du aktier, obligationer eller andra fastigheter som är mindre värda än du betalade för dem? Du kan sälja dessa och använda förlusterna för att kompensera kapitalvinsten på hemförsäljningen.