Aktiveringsgrad
Kapitaliseringsgraden (även känd som cap rate) används i världen för kommersiella fastigheter för att indikera avkastningskursen som förväntas genereras på en fastighetsinvesteringsfastighet. Detta mått beräknas baserat på nettoresultatet som fastigheten förväntas generera och beräknas genom att dividera nettoresultatet med fastighetsvärde och uttrycks i procent. Det används för att uppskatta investerarens potentiella avkastning på sin investering på fastighetsmarknaden.
Även om takräntan kan vara användbar för att snabbt jämföra det relativa värdet på liknande fastighetsinvesteringar på marknaden, bör det inte användas som den enda indikatorn på en investeringsstyrka eftersom den inte tar hänsyn till hävstångseffekt, pengarnas tidsvärde, och framtida kassaflöden från fastighetsförbättringar bland andra faktorer. Det finns inga tydliga intervall för en bra eller dålig taktsats, och de beror till stor del på fastighetens och marknadens sammanhang.
Key Takeaways
- Aktiveringsgraden beräknas genom att dela en fastighets nettoresultat med det aktuella marknadsvärdet.
- Detta förhållande, uttryckt i procent, är en uppskattning för en investerares potentiella avkastning på en fastighetsinvestering.
- Cap rate är mest användbar som en jämförelse av det relativa värdet på liknande fastighetsinvesteringar.
Förstå kapitaliseringsgraden
Cap rate är den mest populära åtgärden genom vilken fastighetsinvesteringar bedöms för deras lönsamhet och avkastningspotential. Takräntan representerar helt enkelt avkastningen för en fastighet under en tidshorisont under ett år förutsatt att fastigheten köps kontant och inte på lån. Kapitaliseringsgraden indikerar fastighetens inneboende, naturliga och icke-utnyttjade avkastning.
Formulering för aktiveringsfrekvens
Flera versioner finns för beräkning av aktiveringsgraden. I den mest populära formeln beräknas kapitaliseringsgraden för en fastighetsinvestering genom att dela fastighetens nettoresultat (NOI) med det aktuella marknadsvärdet. Matematiskt,
Aktiveringsgrad = Rörelseresultat / Aktuellt marknadsvärde
var,
Nettoresultatet är den (förväntade) årliga inkomst som genereras av fastigheten (som hyror) och uppnås genom att dra av alla utgifter för förvaltningen av fastigheten. Dessa kostnader inkluderar de kostnader som betalas för regelbundet underhåll av anläggningen samt fastighetsskatter.
Tillgångens nuvarande marknadsvärde är fastighetens nuvarande värde enligt de rådande marknadskurserna.
I en annan version beräknas siffran baserat på den ursprungliga kapitalkostnaden eller anskaffningskostnaden för en fastighet.
Aktiveringsgrad = Rörelseresultat / inköpspris
Den andra versionen är dock inte särskilt populär av två skäl. För det första ger det orealistiska resultat för gamla fastigheter som köptes för flera år / decennier sedan till låga priser, och för det andra kan det inte tillämpas på ärvda fastigheter eftersom deras inköpspris är noll vilket gör indelningen omöjlig.
Eftersom fastighetspriserna varierar kraftigt är den första versionen med nuvarande marknadspris dessutom en mer exakt representation jämfört med den andra som använder det ursprungliga inköpspriset med fast värde.
Exempel på aktiveringsgrad
Anta att en investerare har 1 miljon dollar och han överväger att investera i ett av de två tillgängliga investeringsalternativen - ett, han kan investera i statsutgivna statsobligationer som erbjuder en nominell ränta på 3 procent och anses vara de säkraste investeringarna och två kan han köpa en kommersiell byggnad som har flera hyresgäster som förväntas betala vanlig hyra.
I det andra fallet antar du att den totala hyran som mottas per år är $ 90 000 och investeraren måste betala totalt $ 20 000 för olika underhållskostnader och fastighetsskatter. Det lämnar nettoresultatet från fastighetsinvesteringen till $ 70 000. Anta att fastighetsvärdet under det första året förblir stabilt till det ursprungliga köpeskillingen på 1 miljon dollar.
Aktiveringsgraden kommer att beräknas som (netto rörelseresultat / fastighetsvärde) = $ 70 000/1 miljon = 7%.
Denna avkastning på 7 procent som genererats från fastighetsinvesteringen prissätter bättre än standardavkastningen på 3 procent från de riskfria statsobligationerna. De extra fyra procenten representerar avkastningen för risken som investeraren tar genom att investera i fastighetsmarknaden mot att investera i de säkraste statsobligationer som har nollrisk.
Fastighetsinvesteringar är riskabla och det kan finnas flera scenarier där avkastningen, representerad av kapitaliseringsgraden, kan variera mycket.
Till exempel kan några av hyresgästerna flytta ut och hyresintäkterna från fastigheten kan minska till 40 000 dollar. Genom att sänka 20 000 USD mot olika underhållskostnader och fastighetsskatter och förutsätta att fastighetsvärdet förblir på 1 miljon USD kommer kapitaliseringsgraden till ($ 20 000 / $ 1 miljon) = 2%. Detta värde är mindre än avkastningen från riskfria obligationer.
I ett annat scenario, antar att hyresintäkterna förblir på de ursprungliga $ 90 000, men underhållskostnaden och / eller fastighetsskatten ökar avsevärt, för att säga $ 50 000. Aktiveringsgraden kommer då att vara ($ 40 000 / $ 1 miljon) = 4%.
I ett annat fall, om det nuvarande marknadsvärdet för fastigheten sjunker, till exempel $ 800 000, med hyresintäkterna och olika kostnader kvarstår, kommer kapitaliseringsgraden att öka till $ 70 000 / $ 800 000 = 8, 75%.
I huvudsak kan olika inkomstnivåer som genereras från fastigheten, utgifter relaterade till fastigheten och den aktuella marknadsvärderingen av fastigheten väsentligt ändra aktiveringsgraden.
Överskottsavkastningen, som teoretiskt är tillgänglig för fastighetsinvesterare utöver statsobligationsinvesteringarna, kan hänföras till de tillhörande riskerna som leder till ovanstående scenarier. Riskfaktorerna inkluderar:
- Fastighetens ålder, plats och status
- Fastighetstyp - multifamily, kontor, industri, detaljhandel eller rekreation
- Hyresgästers solvens och regelbundna hyresintyg
- Villkor och struktur för hyresgäst (er)
- Fastighetens övergripande marknadsränta och faktorer som påverkar dess värdering
- Makroekonomiska grunder i regionen samt faktorer som påverkar hyresgästernas företag
Tolkning av aktiveringsgraden
Eftersom takräntorna är baserade på de beräknade beräkningarna av den framtida inkomsten är de föremål för hög variation. Det blir då viktigt att förstå vad som utgör en god takst för en investeringseiendom.
Satsen anger också hur lång tid det kommer att ta för att få tillbaka det investerade beloppet i en fastighet. Till exempel tar en fastighet med en takskurs på 10% cirka tio år för att återfå investeringen.
Olika takhastigheter mellan olika fastigheter, eller olika takhastigheter över olika tidshorisonter på samma fastighet, representerar olika risknivåer. En titt på formeln indikerar att takten är högre för fastigheter som genererar högre nettoresultat och har lägre värdering, och vice versa.
Säg att det finns två egenskaper som är likartade i alla attribut förutom att de är geografiskt isär. Den ena är i ett snyggt stadskärnområde medan den andra ligger i utkanten av staden. Allt annat lika kommer den första fastigheten att generera en högre hyra jämfört med den andra, men dessa kommer delvis att kompenseras av de högre kostnaderna för underhåll och högre skatter. Fastigheten i centrum kommer att ha en relativt lägre takten jämfört med den andra på grund av dess betydligt höga marknadsvärde.
Det indikerar att ett lägre värde på capräntan motsvarar en bättre värdering och bättre möjligheter till avkastning med en lägre risknivå. Å andra sidan innebär ett högre värde på capräntan relativt lägre möjligheter till avkastning på fastighetsinvesteringar och därmed en högre risknivå.
Medan ovanstående hypotetiska exempel gör det till ett enkelt val för en investerare att gå med fastigheten i stadens centrum, kanske verkliga scenarier inte är så enkla. Den investerare som bedömer en fastighet utifrån cap rate står inför den utmanande uppgift att bestämma lämplig cap rate för en viss risknivå.
02:00Aktiveringsgrad
Gordon Model Representation för Cap Rate
En annan representation av takräntan kommer från Gordon Growth Model, som också kallas DDM. Det är en metod för att beräkna det inre värdet på ett företags aktiekurs oberoende av de aktuella marknadsförhållandena, och aktievärdet beräknas som nuvärdet av en akties framtida utdelning. Matematiskt,
Aktievärde = Förväntad årlig utdelning Kassaflöde / (Investerarens erforderliga avkastningskurs - förväntad utdelningstillväxt)
Omarrangera ekvationen och generalisera formeln utöver utdelning,
(Obligatorisk avkastning - förväntad tillväxttakt) = förväntat kassaflöde / tillgångsvärde
Ovanstående representation matchar den grundläggande formeln för aktiveringsgraden som nämns i det tidigare avsnittet. Det förväntade kassaflödesvärdet representerar nettoresultatet och tillgångsvärdet matchar fastighetens nuvarande marknadspris. Detta leder till att aktiveringsgraden motsvarar skillnaden mellan avkastningskravet och den förväntade tillväxttakten. Det vill säga att takten är helt enkelt den nödvändiga avkastningen minus tillväxttakten.
Detta kan användas för att bedöma värderingen av en fastighet för en given avkastning som förväntas av investeraren. Till exempel, säg att en fastighets nettoresultat är 50 000 USD och det förväntas öka med 2 procent årligen. Om investerarens förväntade avkastning är 10 procent per år kommer nettokapitalräntan att uppgå till (10% - 2%) = 8%. Genom att använda den i ovanstående formel kommer värderingen av tillgångar att uppgå till ($ 50 000/8%) = $ 625 000.
Jämför investeringskonton Leverantörs namn Beskrivning Annonsörens upplysning × Erbjudandena som visas i denna tabell kommer från partnerskap från vilka Investopedia erhåller ersättning.