Få ett inteckning kontra betala kontanter: Vad är skillnaden?

Bostadskraschen omstrukturerade helt den amerikanska inteckningsmarknaden. En del av denna utveckling har inkluderat strängare begränsningar för att få inteckningar, i kombination med ett överflöd av nyligen tillgängliga bostäder till salu. Detta i sin tur har gjort det möjligt för vissa investerare att köpa andra fastigheter för investeringar och hyresändamål.

Det finns två huvudsakliga tankeskolor när man överväger fastighetsinvesteringar och hur man närmar sig dem: En anser att det är klokare att betala ut alla kontanter för ett andra hem, medan den andra sidan anser att man utnyttjar en sekund - eller till och med tredje eller fjärde egendom - är mycket mer lukrativ. Nedan är fallet för båda.

Key Takeaways

• En hävstångsinvesterare kan göra en ganska vinst med tre eller fyra fastigheter medan en kontantköpare kan vara begränsad.
• Kontantinvesterare kan köpa snabbt när det finns ett bra tillfälle snarare än att vänta på låneprocessen.
• Oavsett om du köper fastigheter med en inteckning eller kontant kräver var och en ett betydande disponibelt inkomster.

Få ett inteckning

Denna debatt är mycket täckt på nätet, och flera finansiella nyhetssajter och bloggar säger att det är mer meningsfullt att köpa investeringar i fastigheter. Till exempel hävdar Ali Boone från BiggerPockets.com att avkastningen är högre och riskerna är lägre när man utnyttjar denna typ av investeringar. Logiken bakom detta är att om fastigheter ökar i värde kommer en investerare att ha lägre ned men kan då få mycket mer än sitt ursprungliga kapital.

Låt oss till exempel anta att du lägger ned 15% på ett hus på 500 000 dollar. Din initiala investering skulle då vara 75 000 dollar. Två år senare, om huset skulle öka i värde till $ 650 000, kan du sälja och få mycket mer än dina ursprungliga $ 75 000. I det här scenariot kommer din huvudsakliga investering på $ 75 000 att få tillbaka, plus en extra $ 75, 000. I så fall skulle du ha riskerat mycket mindre än en investerare som skulle köpa i kontanter i denna situation, men fortfarande gjort en betydande vinst.

Multiplicera denna formel och strategi över tre eller fyra fastigheter, och den kunniga investeraren kan göra en ganska vinst. En hävstångsinvestor har större möjligheter än sin kontantköpande motsvarighet i dessa typer av situationer. Kontantköpare köper ofta ett hus direkt med de flesta av de pengar de har tillgängliga för investeringar. Däremot kan en hävstångsinvestor diversifiera fördelningen av dessa pengar över flera olika fastigheter och därmed möjligen öka avkastningen på lång sikt.

Riskerna för att kunna utnyttjas

Att ta på sig alla typer av investeringar har en inneboende risk - särskilt när man hanterar osäkerheter på bostadsmarknaden. Först och främst är diversifiering av pengar över investeringseiendomar en metod som allvarligt bör övervägas endast av en välinformerad investerare. En skarp förståelse för de nuvarande ekonomiska förhållandena, den allmänna hälsan på bostadsmarknaden i allmänhet och det område som du köper specifikt är nödvändig.

Det finns flera fördelar med att ta ett lån för att köpa en investeringseiendom, men det kan gå fel. Låt oss anta att varje hyresfastighet avskrivs kraftigt i värde. Den hävstångsinvesterade är nu skyldig mycket mer än han eller hon någonsin lagt ner. Om du misstappar marknaden med ännu lite kan du förlora massivt, särskilt med ett par fastigheter i din portfölj.

Även om en fördel här är att banken säkert kommer att förlora mer än du kommer, kan din kredit värdering påverkas allvarligt. Potentialen för betydande avkastningar lockar många till denna typ av strategi, men den bör närma sig med tydligt hänsyn till alla risker som är inblandade. Denna strategi kommer naturligtvis också att kräva att du går igenom låneprocessen - i många fall flera gånger - vilket är en annan sak att tänka på.

Betala kontant för investeringseiendom

Kontantinvesterare kan överträffa hela inteckningsprocessen och göra en snabb investering om de ser en möjlighet, vilket är mycket fördelaktigt. En annan fördel med att betala kontant för en fastighet i förväg är att du inte behöver betala ränta. Även med så låga räntor som nu är det alltid dyrare på lång sikt att betala någon form av ränta än att inte ha någon.

För många investerare som har pengar är det vettigt att köpa fastigheter med kontanter, särskilt om du tror att marknaden kommer att öka kraftigt de närmaste åren.

Låt oss till exempel säga att du köper ett hus direkt för $ 400 000 och sitter på det tills du ser att ögonblicket är rätt att sälja. Skulle du ha rätt i en uppgång, och hemmet uppskattar i värde till $ 500 000, är ​​det en direkt vinst på $ 100 000 till investeraren, utan att behöva överväga att betala bankens räntebetalningar eller det belopp du lånat i en inteckning. Att ha 100% eget kapital i ett hem gör det också enklare för en investerare att ta ett lån mot det i framtiden, om det skulle behövas. Att köpa ett hus direkt i kontanter kan också skapa omedelbart kassaflöde för investeraren.

Vissa investerare ser ut för att skapa rörliga inkomster med sina fastigheter, och rätt typ av hyresgäster kan tillhandahålla detta.

Att köpa fastigheter med en inteckning eller med kontanter kräver båda en betydande mängd disponibla investeringsintäkter.

Särskilda överväganden: riskerna med att betala kontanter

Att binda upp alla dina tillgångar i en investering är extremt riskabelt. Detta tillvägagångssätt är kanske inte den bästa strategin för investeraren som har en begränsad summa pengar att använda på lång sikt.

Medan ett hem kan öka i värde kan det lika snabbt skrivas av och de pengar du förlorar kommer att vara direkt. Diversifiering är ett av de grundläggande buden för investeringar. Att slå samman majoriteten av tillgångarna i en tillgångsklass kan ge enorma förluster. Att lägga hundratusentals dollar i en tillgångsklass binder också din likviditet tills du har en säljare.

Viktiga skillnader

Båda strategierna erbjuder fördelar, men för olika typer av investerare. En viktig sak att notera är att endera strategin kräver en betydande mängd disponibla investeringsintäkter. Även hävda köpare som sprider sina investeringar över flera fastigheter kommer att behöva ta risken att alla dessa fastigheter skrivs av. Vidare, när du köper ett nytt hem för kontanter, använd inte pensionssparande eller din akutfond.

För investeraren som har en stor summa pengar redo att investera, är riskbenägenhet det som verkligen kommer att leda beslutets riktning här. Levererade positioner i förvaltningsfastigheter kommer utan tvekan att ge högre avkastning, men för den mindre involverade eller svåra investeraren som fortfarande söker eget kapital och avkastning kan köp av kontanter vara det bättre alternativet. (För relaterad läsning, se "Ska du betala kontanter för ditt nästa hem?")