Inkomstmetod
Inkomstmetoden, ibland kallad inkomstinkapitaliseringsmetoden, är en typ av metod för bedömning av fastigheter som gör det möjligt för investerare att uppskatta värdet på en fastighet baserat på den inkomst som fastigheten genererar. Det används genom att ta driftsinkomsten (NOI) för den insamlade hyran och dela den med aktiveringsgraden.
01:32Inkomstmetod
Hur inkomstmetoden fungerar
Inkomstmetoden används vanligtvis för inkomstproducerande fastigheter och är en av tre populära metoder för att bedöma fastigheter. De andra är kostnadsmetoden och jämförelsemetoden. Inkomstmetoden för fastighetsvärderingar liknar det diskonterade kassaflödet (DCF) för finansiering. Inkomstmetoden rabatterar det framtida värdet på hyror med aktiveringsgraden.
När man använder inkomstmetoden för att köpa en hyresfastighet överväger en investerare hur mycket inkomst som genereras och andra faktorer för att avgöra hur mycket fastigheten kan sälja för under nuvarande marknadsförhållanden. Förutom att bestämma om investeraren kan tjäna på hyresfastigheten kommer en långivare att vilja veta sin potentiella återbetalningsrisk om den förlänger en inteckning till investeraren.
Av de tre metoderna för att bedöma fastigheter anses inkomstmetoden vara den mest involverade och svåraste.
Särskilda överväganden
När man använder inkomstmetoden för att köpa en hyresfastighet måste en investerare också beakta fastighetens skick. Potentiella stora reparationer som kan behövas kan avsevärt skära i framtida vinster.
Dessutom bör en investerare överväga hur effektivt fastigheten fungerar. Till exempel kan hyresvärden ge hyresgäster hyresminskningar i utbyte mot att genomföra gårdsarbete eller annat ansvar. Kanske ställs specifika hyresgäster inför ekonomiska svårigheter som borde vända de närmaste månaderna, och hyresvärden vill inte räkna ut dem. Om hyran som samlas in inte är större än löpande kostnader kommer investeraren sannolikt inte att köpa fastigheten.
Med inkomstmetoden har takräntan och uppskattat värde en omvänd relation - genom att sänka takräntan ökar det uppskattade värdet
En investerare måste också fastställa hur många enheter som i genomsnitt är tomma vid en viss tidpunkt. Att inte få full hyra från varje enhet kommer att påverka investerarens inkomster från fastigheten. Detta är särskilt viktigt om en fastighet är i stort behov av reparationer och många enheter är lediga - vilket tyder på en låg beläggningsgrad. Om enheterna inte fylls regelbundet kommer hyresuppsamlingen att vara lägre än det kan vara, och att köpa fastigheten kanske inte är i investerarens bästa intresse.
Key Takeaways
- Inkomstmetoden är en fastighetsvärderingsmetod som använder de inkomster som fastigheten genererar för att uppskatta verkligt värde.
- Det beräknas genom att dela nettoresultatet med kapitaliseringsgraden.
- En köpare bör vara särskilt uppmärksam på fastighetens skick, effektivitet och vakans när han använder inkomstmetoden.
Exempel på inkomstmetoden
Med inkomstmetoden använder en investerare marknadsförsäljning av jämförbara för att välja en aktiveringsgrad. Till exempel när investeraren värderar en hyreshus med fyra enheter i ett specifikt län, tittar investeraren på de senaste försäljningspriserna för liknande fastigheter i samma län. Efter beräkning av aktiveringsgraden kan investeraren dela hyresfastighetens NOI med den kursen. Till exempel är en fastighet med ett nettobelopp på 700 000 dollar och en vald kapitaliseringsgrad på 8% värd $ 8, 75 miljoner.
Jämför investeringskonton Leverantörs namn Beskrivning Annonsörens upplysning × Erbjudandena som visas i denna tabell kommer från partnerskap från vilka Investopedia erhåller ersättning.